学习要点
- 自2022年初秋以来，包括高盛(Goldman Sachs)在内的许多行业领袖都改变了对房地产市场的预测。
- 尽管抵押贷款利率最近几周有所下降，但不太可能低到影响住房市场的需求。
- 美国经济适用房的缺乏不太可能随着房屋建筑商推迟新楼盘的建设而缓解由于低需求的指令。
自疫情开始以来，房价上涨，住房短缺加剧，利率上升。一些调整是有针对性的，比如美联储提高利率以遏制物价通胀。其他一些则超出了可预测的范围。
就连该领域的专家也在近几个月修正了他们对房地产市场的预测。这并不奇怪，因为摆在我们面前的数字似乎相互矛盾。即使在美联储加息的情况下，抵押贷款利率仍在下降，尽管住房短缺，房屋建筑商也在放慢脚步。
虽然这一切都有点混乱，但有一些潜在的解释。不久的将来可能不会那么美好。
抵押贷款利率正在下降
从本月初开始，我们看到了一个奇怪的现象。尽管美联储(Federal Reserve)继续提高利率，但抵押贷款利率已经下降。
这可能部分是由于需求。房价居高不下，利率从年初的平均3%飙升至10月份的7%以上。
这些条件导致越来越少的买家进入市场，因为越来越难找到负担得起的住房。
除了需求，抵押贷款机构还应该关注债券市场。在债券市场上，抵押贷款通常被重新打包为抵押贷款支持证券。投资者通常希望这些证券的收益率高于10年期美国国债收益率和通胀率。
抵押贷款利率通常比10年期政府债券收益率高出1.8个百分点左右。到2022年，由于通货膨胀和美联储决定停止购买这些证券等因素，利率将升至3个百分点。
我们看到的可能是行业调整，可以解释这一差距。
虽然利率下降了，但还没有冷却到让购房者重返市场的程度。在今年年初，你可以找到一种利率为3%的30年期定期抵押贷款。即便是今天的“较低”利率在2022年11月23日仍高达6.87%。
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价格在企稳之前可能会下跌
高盛(Goldman Sachs)在2022年10月预测，从现在到2024年3月，房价将下跌5%至10%。它预测这种下降是因为没有足够的经济适用房。这意味着没有多少人能买到它们，尤其是在利率如此之高的情况下。
然而，这与2022年9月房价将在未来12个月保持稳定的预测大相径庭，或许一些地区的下跌会趋于稳定。
重要的是要记住，所有的预测，即使是行业领袖的预测，也并不总是对未来的准确反映。可能发生的事情太多，结果会发生变化，有时在一个月的时间里就会发生变化。
高盛(Goldman Sachs)的数据显示，即使出现5%至10%的房价下跌，大多数市场的房价仍将高于疫情前的水平。虽然有些人可能会后悔购买的时机，但这些预测并不一定意味着我们在2008年经济衰退期间看到的驱逐。
2024年3月之后，高盛的模型将允许房价以更谨慎的速度再次上涨，直到2026年1月。美国房地产市场的一些因素使人们对前景不抱乐观态度。
住房短缺可能是房价上涨的主要原因
美国一直存在住房短缺的问题。2019年，还有380万套自住或出租住房短缺。疫情加剧了这些问题。
首先，由于大流行开始时缺乏收入，许多人失去了家园。虽然有驱逐禁令，但并非所有房产都符合条件。
而且，由于暂停房贷的时间太长，许多房东已经无力支付自己的抵押贷款了。这些房东也不能把房子赶出去，所以很多人选择把房子卖给资金更充裕的企业房东。一旦出售，租户可能被迫离开。
尽管拥有更多的资源，但企业房东在面对拆迁或拖欠租金时却不那么宽容。他们也更有可能在所有市场条件下提高租金以实现利润最大化，这使得住房更加难以负担。
不幸的是，这意味着许多在大流行期间失去家园的人仍然无法找到负担得起的住房。
随着疫情期间房价的上涨，更多经济上更富裕的潜在房主因房价过高而离开了市场，决定继续租房。这加剧了住房短缺的问题，因为离开租赁市场的人越来越少。
除了这些问题外，供应链问题导致大流行期间新建筑大幅放缓。劳动力短缺进一步加剧了这一问题。此外，我们在2019年的开局并不好。
解决住房短缺的办法是多种多样的，而且是地区性的。没有放之四海而皆准的解决方案。由于这很可能会继续成为一个问题，需求很可能会超过供应。这可以帮助缓冲潜在的房价暴跌。
新公司教学速度在放缓，这已经影响了为将来的供应做准备
2022年10月，新建筑许可较9月下降2.4%，同比下降10.1%。其他房屋延误包括:
- 新屋开工数环比下降4.2%每月第n号。
- 新屋开工数同比下降8.8%。
- 完工房屋数量环比下降6.4%。
新屋完工量同比增长6.6%，部分原因可能是大批建筑材料工头在夏末终于从备用供应链中解脱出来。
自春季以来，房屋销售一直在下滑，许多房屋建筑商并不打算跟上这一趋势。这意味着，我们可以合理地预期，未来住房短缺将进一步加剧。
可以归结为
我们在房地产市场看到的是不正常的。我们不能确定地预测未来，但我们可以监测趋势和所有可用的数据。接下来可能是另一场经济衰退，持续的地缘政治冲突加剧了供应链问题。或者，这可能是一个从通胀时期毫无痛苦的反弹。这两个结果都会影响到房地产市场和你的投资组合。
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